ATR/BPN Targetkan Balik Nama Sertifikat Tanah Selesai 10 Hari, Kenali Tahapan dan Persyaratan untuk Ahli Waris

Intiperistiwa.com — Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional (ATR/BPN) menyiapkan percepatan balik nama sertifikat tanah dengan target maksimal 10 hari. Program ini melibatkan pemerintah daerah, Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT), dan Kantor Pertanahan (Kantah). Namun, kementerian merencanakan pelaksanaan bertahap melalui proyek percontohan sebelum memperluas layanan secara nasional. Dalam pengumuman awal, ATR/BPN menjadwalkan uji coba selama tiga bulan mulai 17 Agustus 2026 di 15 Kantah.

Menteri ATR/Kepala BPN Nusron Wahid menyampaikan rencana tersebut saat konferensi pers di Aula PTSL Kementerian ATR/BPN, Jakarta, Senin (3/8/2026). Ia menjelaskan bahwa proyek percontohan mencakup layanan peralihan hak atau balik nama. “Tanggal 17 Agustus nanti kita akan mulai pilot project di 15 Kantor Pertanahan untuk layanan Peralihan Hak atau balik nama. Targetnya, prosesnya selesai paling lama 10 hari,” tegas Nusron. Dengan demikian, pengumuman tersebut menjelaskan target proyek percontohan, bukan kepastian penerapan serentak di seluruh Kantah.

Tahapan Balik Nama Sertifikat Tanah dengan Target 10 Hari

Alur percepatan balik nama sertifikat tanah membagi pekerjaan antara pemerintah daerah, PPAT, dan Kantah. Masing-masing pihak memiliki tanggung jawab serta batas waktu penyelesaian. Untuk mendukung validasi pajak, ATR/BPN juga menyiapkan koordinasi dengan Kementerian Dalam Negeri. Adapun alur yang mencakup pembuatan Akta Jual Beli (AJB) mengikuti tahapan berikut:

1. Validasi BPHTB, maksimal tiga hari. Pemerintah daerah memverifikasi dan memvalidasi Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB).
2. Pembuatan AJB, maksimal dua hari. Setelah pemerintah daerah menyelesaikan validasi BPHTB, PPAT memproses AJB untuk peralihan hak melalui jual beli.
3. Penyelesaian di Kantah, maksimal lima hari. Selanjutnya, Kantah memproses berkas lengkap hingga menyelesaikan balik nama sertifikat tanah.

Nusron menjelaskan rencana penguatan koordinasi untuk mendukung target validasi BPHTB. ATR/BPN dan Kementerian Dalam Negeri akan menandatangani Surat Edaran Bersama. “Untuk mendukung target tersebut, kami bersama Kementerian Dalam Negeri akan memperkuat sinergi melalui penandatanganan Surat Edaran Bersama. Harapannya, proses validasi BPHTB dapat diselesaikan maksimal tiga hari,” tutur Nusron.

Selain pembagian waktu, ATR/BPN menerapkan sistem First In, First Out (FIFO) dalam penanganan permohonan. Melalui sistem tersebut, petugas mendahulukan pemrosesan dan penyelesaian berkas yang masuk lebih awal. Nusron menekankan pentingnya kepastian layanan agar masyarakat dapat mengetahui perkembangan permohonannya. “Kita sebagai pelayan publik, harus memberikan layanan yang memiliki kepastian, terukur, dan dapat di-tracking sehingga bermuara pada kepuasan masyarakat,” kata Nusron.

Keberhasilan program juga membutuhkan dukungan pemerintah daerah melalui Badan Pengelola Keuangan dan Aset Daerah (BPKAD), serta PPAT. Karena itu, Nusron menilai kerja sama antarpihak menentukan keberhasilan transformasi layanan pertanahan. Ia menyampaikan penjelasan tersebut dalam keterangan kementerian, Sabtu (8/8/2026). “Transformasi layanan pertanahan harus didukung kolaborasi dengan PPAT dan BPKAD,” ujar Nusron.

Persyaratan Balik Nama Sertifikat Tanah untuk Ahli Waris

Sementara itu, pengurusan balik nama sertifikat tanah karena waris memerlukan dokumen yang menunjukkan dasar pewarisan. Pemohon perlu menyiapkan identitas ahli waris sekaligus dokumen kepemilikan tanah. Jika menunjuk perwakilan, pemohon juga menyertakan surat kuasa dan identitas penerima kuasa. Berikut rincian kelengkapan berkasnya:

• Formulir permohonan: Pemohon atau kuasanya mengisi dan menandatangani formulir dengan meterai cukup. Formulir memuat identitas diri, luas, letak, serta penggunaan tanah.
• Surat pernyataan: Pemohon menyatakan bahwa tanah tidak mengalami sengketa dan pemohon menguasainya secara fisik.
• Surat kuasa: Pemohon menyertakannya apabila menunjuk pihak lain untuk mengurus permohonan.
• Fotokopi identitas: Pemohon melampirkan KTP dan KK pemohon atau para ahli waris, serta identitas penerima kuasa apabila menggunakan perwakilan. Petugas loket mencocokkannya dengan dokumen asli.
• Sertifikat tanah asli: Pemohon menyerahkan dokumen kepemilikan untuk proses peralihan hak.
• Surat Keterangan Waris: Pemohon menyiapkannya sesuai ketentuan peraturan perundang-undangan.
• Akta wasiat notariel: Pemohon melampirkannya sesuai dasar pewarisan.
• Fotokopi SPPT PBB tahun berjalan: Petugas loket mencocokkan salinan dengan dokumen asli.
• Bukti setoran BPHTB: Pemohon menyerahkan bukti Surat Setoran BPHTB (SSB) sesuai ketentuan saat pendaftaran hak.
• Bukti pembayaran PNBP: Pemohon melampirkan bukti pembayaran Penerimaan Negara Bukan Pajak untuk pengurusan peralihan hak.

Ketentuan Pajak dan Biaya Tanah Warisan

Pemohon perlu membedakan ketentuan Pajak Penghasilan (PPh), BPHTB, dan PNBP dalam pengurusan tanah warisan. Ketentuan PPh mengecualikan harta warisan dari objek pajak penghasilan. Namun, pengecualian tersebut tidak menghapus seluruh kewajiban dalam proses peralihan hak. Berikut penjelasan masing-masing komponen:

1. PPh atas warisan. Ketentuan perpajakan mengecualikan harta warisan dari objek PPh.
2. BPHTB waris. Perolehan hak atas tanah karena waris termasuk objek BPHTB. Perhitungannya memperhatikan nilai perolehan dan Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP).
3. PNBP layanan pertanahan. Pemohon juga perlu memenuhi pembayaran PNBP dalam proses pendaftaran peralihan hak.

Untuk BPHTB, UU Nomor 1 Tahun 2022 mengatur NPOPTKP waris tertentu paling sedikit Rp300 juta. Ketentuan tersebut mencakup penerima dengan hubungan keluarga sedarah dalam garis keturunan lurus satu derajat ke atas atau ke bawah. Selain itu, ketentuan tersebut mencakup suami atau istri. Pemerintah daerah menetapkan besaran NPOPTKP melalui peraturan daerah.

Dengan demikian, pemohon perlu memperhatikan hubungan keluarga, nilai perolehan, dan ketentuan NPOPTKP setempat. Nilai perolehan yang tidak melampaui NPOPTKP tidak menghasilkan BPHTB terutang sesuai ketentuan perhitungannya. Namun, angka Rp300 juta tidak menjadi patokan tunggal untuk seluruh kondisi pewarisan. UU Nomor 1 Tahun 2022 juga telah mencabut UU Nomor 28 Tahun 2009 sebagai rujukan sebelumnya.

Pengukuran Tanah Memiliki Target Maksimal 12 Hari Kerja

Di luar layanan balik nama sertifikat tanah, ATR/BPN juga memperluas Pengukuran Terjadwal. Dalam keterangan yang sama, kementerian menyebut 400 Kantah telah menjalankan layanan tersebut. Layanan ini memberikan kepastian jadwal dengan target penyelesaian maksimal 12 hari kerja. Adapun pembagian waktunya mencakup:

• Masa tunggu pengukuran: Maksimal tujuh hari.
• Proses pengukuran hingga penerbitan Peta Bidang Tanah (PBT): Maksimal lima hari.

Nusron menekankan pentingnya kejelasan jadwal agar masyarakat mengetahui perkembangan permohonan. Karena itu, ia meminta layanan memberikan kepastian waktu setelah pemohon menyelesaikan pembayaran SPS. “Selama ini masyarakat sering tidak mengetahui kapan pengukuran akan dilakukan. Kondisi seperti itu harus kita ubah. Jadi kalau hari Jumat datang ke Kantah melakukan pembayaran SPS, maksimal Kamis depannya sudah harus diukur karena paling lambat tujuh hari masa tunggunya,” ungkap Nusron. (iD/*)

FAQ

Apakah target balik nama sertifikat tanah 10 hari berlaku di seluruh Indonesia?

Pengumuman awal menyebut rencana uji coba di 15 Kantah. ATR/BPN menjadwalkan proyek percontohan selama tiga bulan mulai 17 Agustus 2026. Setelah itu, kementerian merencanakan perluasan layanan ke kantor lainnya. Karena itu, pengumuman tersebut belum menunjukkan penerapan serentak secara nasional.

Bagaimana pembagian target penyelesaian 10 hari?

Pemerintah daerah memiliki target maksimal tiga hari untuk validasi BPHTB. Selanjutnya, PPAT memiliki target maksimal dua hari untuk membuat AJB. Kantah kemudian memiliki target maksimal lima hari setelah menerima berkas lengkap. Ketiga tahap tersebut membentuk alur target penyelesaian 10 hari.

Apakah tanah warisan bebas seluruh biaya balik nama?

Ketentuan PPh mengecualikan harta warisan dari objek pajak penghasilan. Namun, perolehan hak karena waris tetap termasuk objek BPHTB. Perhitungannya memperhatikan nilai perolehan dan NPOPTKP sesuai ketentuan. Selain itu, pemohon perlu memenuhi pembayaran PNBP untuk pengurusan peralihan hak.